Polski rynek nieruchomości już dawno nie był tak dynamiczny i tak niepewny. W ciągu ostatnich dwóch na rynku zaszło bowiem wiele zmian, m.in. w tym czasie w roku 2020 wybuchła bowiem pandemia Covid-19, a od lutego 2022 roku trwa wojna w Ukrainie. Jak kształtował się rynek nieruchomości pod wpływem tych wydarzeń?
Spadki cen w pandemii, lecz niewielkie
Przed pandemią ceny mieszkań rosły głównie z powodu dobrej koniunktury oraz wzrostu dochodów. Gdy na początku marca wybuchła w Polsce pandemia koronawirusa, zamknięto szkoły, uczelnie, urzędy i niektóre firmy. Popyt na nieruchomości znacznie spadł, co spowodowało obniżenie cen lokali oraz stawek najmu. Nie spadły one natomiast tak bardzo, jak przewidywano. Z danych za rok 2020 przekazanych przez NBP wynika, że dynamika wzrostu cen dla nowych mieszkań spadła z 10,6% r/r (rok 2019) na 7,5% r/r (rok 2020), a na rynku wtórnym wyniosła 11,2% wobec 11,5% w rekordowym pod tym względem roku 2019. Dane te potwierdziły fakt, że polski rynek potrafi być nieprzewidywalny i elastyczny, ponieważ początkowo szacowano, że ceny spadną aż o 20%.
Zacieśnianie polityki pieniężnej
Październik 2021 roku był miesiącem, w którym Rada Polityki Pieniężnej pierwszy raz podwyższyła stopy procentowe (z 0,1 do 0,5%). Od tamtej pory rozpoczęła się seria podwyżek, a stopy procentowe we wrześniu wynosiły już 6,75%. Październik 2022 roku był natomiast pierwszym od roku miesiącem, w którym RPP nie podwyższyła stóp procentowych. Tak wysoka wartość znacznie podnosi raty kredytów hipotecznych, które bazują na oprocentowaniu zmiennym. Z jednej strony jest to spore utrudnienie dla osób spłacających kredyty, z drugiej zaś strony zniechęca lub nawet uniemożliwia kupno nieruchomości potencjalnym nabywcom. Sytuację tych drugich dodatkowo komplikują rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego ogłoszone w marcu br. Wprowadziły one zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej. Banki muszą uwzględniać w wyliczeniach ryzyka stopy procentowe wyższe o 5% niż w dniu złożenia wniosku o kredyt. W czasie pandemii ten bufor był mniejszy o połowę.
Wzrost cen najmu efektem wojny
Od czasu wybuchu wojny rosyjsko-ukraińskiej do Polski trafiło kilka milionów uchodźców. Napływ tak dużej ilości osób spowodował nagły wzrost popytu na mieszkania na wynajem oraz w konsekwencji – wzrost cen najmu. Dla przykładu jeszcze w sierpniu 2021 za kawalerkę w Warszawie trzeba było zapłacić 1800 zł/mies., a obecnie kwota ta sięga już 2800 zł. Dodatkowy popyt generują także osoby, które nie mają zdolności kredytowej, by zakupić własne mieszkanie i w związku z tym również szukają lokali do wynajęcia. Ceny zaczynają się już jednak stabilizować.
Rynek obecnie – jakie wyzwania?
Jednym z największych problemów na rynku nieruchomości obecnie jest rosnący koszt utrzymania lokali. Wysokie ceny energii okazują się tak samo deprymujące jak wysokie raty kredytów. Ustabilizowanie kosztów utrzymania lokali może stanowić zatem, oprócz walki z inflacją, najważniejsze wyzwanie dla rządzących. Jednocześnie dobrym pomysłem może okazać się najem instytucjonalny oraz wprowadzenie programów rządowych wspierających kredytobiorców.