fot. Skogas/bigstockphoto.com
Zakup mieszkania to kosztowna inwestycja. Warto, jeszcze przed jego odbiorem, upewnić się, że jest wolne od wad. Pamiętaj, aby porównać stan faktyczny lokalu, jego wykończenie i wyposażenie z projektem bądź umową. Stwierdzone wówczas wady należy zapisać w protokole odbioru. W praktyce często jednak zdarza się, że usterki zauważane są dopiero po wprowadzeniu się do nowego lokum.
Jakie wady pozwalają reklamować mieszkanie?
Deweloper, jako sprzedawca nieruchomości, ponosi odpowiedzialność za jej wady. Jeżeli mieszkanie posiada niedociągnięcia, które zmniejszają jego wartość lub użyteczność, nie posiada właściwości, których istnienie potwierdził deweloper lub jest w stanie niekompletnym, masz prawo dochodzić swoich praw z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Takie prawo przysługuje również w wyniku stwierdzenia wad prawnych lokalu. Ma to miejsce wówczas, gdy mieszkanie nie jest własnością dewelopera lub jest obciążone prawem osoby trzeciej. Ponadto, gdy budynek postawiono na działce niebędącej własnością dewelopera lub gdy sprzedał to samo mieszkanie kolejnemu nabywcy.
Występując z reklamacją należy dokładnie opisać wady wymagające naprawy. Możesz też domagać się ich usunięcia. W tym przypadku należy określić termin, w którym deweloper powinien usunąć usterki.
Jeżeli wada jest istotna, nieusuwalna oraz uniemożliwia zamieszkanie w lokalu, masz prawo żądać jego wymiany na inne lub odstąpić od umowy i domagać się zwrotu pieniędzy. W przypadku wad nieistotnych odstąpienie od umowy jest niemożliwe. Należy wówczas domagać się obniżenia zapłaty. Warto tu wspomnieć, że odstąpienie od umowy nie wchodzi w grę również wtedy, gdy deweloper naprawił lub usunął wadę niezwłocznie po jej zgłoszeniu.
Deweloper może ponadto odpowiadać za wady z tytułu gwarancji, jednak tylko wtedy, gdy jej udzieli. Pamiętaj, że zapis o udzieleniu gwarancji musi być zawarty w umowie. Często umowy zawierają zapis mówiący o tym, że po upływie okresu gwarancji odpowiedzialność za stan lokalu przechodzi na nabywcę. W takiej sytuacji będziesz mieć problem z dochodzeniem swoich praw.
Znowelizowana w grudniu 2014 roku ustawa o prawach konsumenta wydłużyła okres, w którym nabywca może stwierdzić występowanie wad mieszkania z 3 do 5 lat. Wprowadziła ponadto ułatwienia dla nabywcy w procedurze domagania się obniżenia ceny. Nowe przepisy wymagają jedynie jednostronnego oświadczenia nabywcy lokalu, wskazującego kwotę żądanej obniżki. Jeżeli deweloper nie odpowie na reklamację w ciągu 14 dni, przyjmuje się, że uznał reklamację.
Bieg rękojmi rozpoczyna się od daty podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. Przedłużony do 5 lat termin na zgłoszenie usterek nie obowiązuje w sytuacji, kiedy deweloper świadomie zataił występującą usterkę.
Zapisy ustawy z 2014 roku uregulowały również kwestie związane z gwarancją. Wcześniej udzielana była na zasadzie umowy. Po 25 grudnia 2014 roku udzielana jest w oparciu o jednostronne oświadczenie, którym jest reklama bądź informacja w folderze dotyczącym inwestycji. Jej termin można dokładnie wskazać, w przeciwnym wypadku wynosi 2 lata.