Cena transakcyjna to nie jedyny koszt, jaki musi ponieść kupujący nieruchomość. Trzeba jeszcze pamiętać o rozliczeniu się z fiskusem, a jednym z dodatkowych wydatków jest podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli PCC. Ile on wynosi i czy można go obniżyć lub całkowicie uniknąć jego płacenia?
Jaki podatek obowiązuje przy zakupie domu z rynku wtórnego?
Podatek PCC obowiązuje przy dokonywaniu czynności cywilnoprawnych, jak np. zakup domu z rynku wtórnego. Jego wysokość to 2% od wartości nieruchomości zapisanej w akcie notarialnym, tak więc jeżeli zakup warty jest 700 tys. zł to wysokość PCC na rzecz urzędu skarbowego wyniesie 14 tys. zł. Ponieważ nie są to małe kwoty, wielu kupujących szuka odpowiedzi na pytanie, czy można go obniżyć lub uniknąć jego płacenia.
Warto dodać, że pomimo iż podstawą do opodatkowania jest wartość ustalona pomiędzy sprzedającym a nabywcą, to urząd skarbowy może ją zakwestionować. Otóż urzędnicy mają prawo powołać się na art. 6 ust. 2 o podatku od czynności cywilnoprawnych mówiący, że wartość rynkowa nieruchomości określana jest na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Tym samym jeżeli fiskus uzna, że cena jest za niska, co może wiązać się z celowym obniżaniem podatku do zapłaty, to wówczas potrzebne będzie uzasadnienie, że jest ona odzwierciedleniem realiów rynkowych. Pomogą w tym np. zdjęcia potwierdzające zły stan techniczny domu, lub jego niekorzystną lokalizację. Jeżeli jednak uzasadnienie zostanie uznane za niewystarczające, to trzeba będzie zapłacić pełną sumę podatku, a gdy ewentualne oszustwo wyjdzie na jaw po latach, to dodatkowo naliczone zostaną odsetki za zwłokę.
Zakup domu – czy zawsze powstaje obowiązek podatkowy?
Obowiązek podatkowy nie powstaje w przypadku nabywania nieruchomości z rynku pierwotnego, gdyż wówczas podatek VAT doliczany jest do ceny. Danina wliczona jest w kwotę brutto, która trafia do dewelopera, a kupujący nie musi martwić się odprowadzeniem podatku PCC, bo zapłacenie Vat-u zwalnia go z tego obowiązku. VAT dla nieruchomości o powierzchni do 300 mkw. wynosi 8%, a powyżej tego metrażu część do 300 mkw. objęta jest preferencyjną stawką 8%, natomiast pozostała powierzchnia 23%.
Warto dodać, że jeżeli kupujący jest przedsiębiorcą, który nieruchomość będzie wykorzystywał do działalności gospodarczej, to wówczas VAT można odliczyć.
Czy można uniknąć płacenia podatku od zakupu domu na rynku wtórnym?
Kiedy można nie płacić PCC za dom z rynku wtórnego? Od 31 sierpnia 2023 r. z PCC zwolnione są osoby, które kupują pierwszą nieruchomość mieszkalną. Kupujący musi być osobą fizyczną i w dniu transakcji oraz przed nim nie posiadać żadnej innej nieruchomości ani udziału w niej. Wyjątek stanowić będą udziały nabyte w drodze dziedziczenia i nieprzekraczające 50%. Dotyczy to także nieruchomości położonych za granicą.
Jeżeli sprzedający jest płatnikiem VAT, czyli od firmy, to przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego obowiązuje zwolnienie z podatku PCC, gdyż byłoby to płacenie podwójnej daniny.
Sposobem na obniżenie podatku jest zakup nieruchomości o relatywnie niskiej wartości rynkowej, gdy np. nadaje się ona do generalnego remontu. Jak wcześniej wspomniano, warto jednak uważać na nadmierne zaniżanie wartości nieruchomości, gdyż jeśli bardzo odbiega ona od cen rynkowych dla podobnych nieruchomości, urząd skarbowy może ją zakwestionować.