duallogic/bigstockphoto.com
Nadpłata kredytu mieszkaniowego umożliwia zastosowanie dwóch wariantów spłaty kredytu. Na który lepiej się zdecydować?
Jeśli decydujemy się na nadpłatę kredytu mieszkaniowego, to decyzja ta nie powinna być podjęta jedynie na podstawie czasu spłaty i kwoty kredytu, ale również liczby pozostałych do spłaty rat.
W przypadku nadpłaty kredytu banki umożliwiają dwie opcje po nadpłacie kredytu: zachowanie dotychczasowego okresu spłaty lub skrócenie czasu spłaty kredytu.
Wybór jednego z tych dwóch wariantów jest dość skomplikowany. Warto przeprowadzić symulację opłacalności obu rozwiązań na przykładzie najpopularniejszego kredytu o wartości 270 tysięcy zaciągniętego na 30 lat, z trzema modelowymi stawkami oprocentowania kredytu (3,50 proc., 4,50 proc., 5,50 proc.) oraz możliwością dokonania nadpłaty po trzech, sześciu i dziesięciu latach spłaty zadłużenia w równych ratach w wysokości zgodnej z harmonogramem spłaty.
Co najbardziej opłacalne?
Okazuje się, że najbardziej kompromisowym rozwiązaniem jest skrócenie czasu kredytowania o 12 miesięcy, co skutkuje również zmniejszeniem miesięcznej raty kredytu ze względu na konieczność oddania długu w krótszym czasie.
Przykładowo dla nadpłaty o wartości 20 tys. zł po 72 miesiącach i oprocentowaniu kredytu 4,50 proc. pozostawienie uzgodnionego terminu spłaty pozwoli na oszczędności rzędu 113,7 zł miesięcznie i spowoduje spadek sumy należności o 32 741 zł. Z kolei dla osoby, która zdecyduje się na skrócenie po nadpłacie okresu spłaty o cały rok rata zmniejszy się o niższą kwotę (83,2 zł), jednak sumarycznie zaoszczędzi ona więcej (łączna suma płatności zmniejszy się o 39 391 zł).
Nie tak idealnie
Po większym skróceniu okresu kredytowania, suma pozostałych do spłacenia rat wygenerowałaby jeszcze większe oszczędności. Jednak tak duża zmiana mogłaby poskutkować wzrostem miesięcznej raty, mimo nadpłaconej kwoty.
Wariant, który zakłada skrócenie okresu spłaty kredytu może być mniej opłacalny ze względu na niezbędne formalności i koszty w przypadku, gdy bank zażąda sporządzenia aneksu do umowy kredytowej (jednorazowy koszt około 200 zł – 300 zł).
Kredytobiorcy, którzy chcą skrócić okres kredytowania muszą dobrze przemyśleć wymiar takiej zmiany. Bowiem istnieje ryzyko, że raty wyliczone na podstawie nowego harmonogramu zamiast zmaleć – wzrosną. Trzeba również uwzględnić wzrost oprocentowania kredytów zaciąganych w złotówkach i WIBOR, czyli stopy referencyjnej. W długookresowych symulacjach wielkości rat należy przewidzieć ryzyko wzrostu stopy referencyjności do poziomu co najmniej 3,50 proc. W przypadku zadłużenia zaciąganego we frankach nadpłata jest jeszcze bardziej skomplikowana, gdyż notowania szwajcarskiej waluty są trudniejsze do przewidzenia.