W ustawie Prawo budowlane oraz aktach prawnych dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego można spotkać się z pojęciem „zasady dobrego sąsiedztwa”. Co ona oznacza i jak jest realizowana w praktyce?
Czym jest zasada dobrego sąsiedztwa?
Zasada dobrego sąsiedztwa została zdefiniowana w art. 61 ust 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca wskazał, że możliwe jest wydanie dla danej działki decyzji o warunkach zabudowy wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w odpowiedni sposób. Wskazał również, że taka zabudowa powinna pozwolić na określenie wymagań dotyczących kolejnej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym:
- gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych,
- linii zabudowy,
- intensywności wykorzystania terenu.
Można to interpretować w ten sposób, że zasada dobrego sąsiedztwa dotyczy dostosowania planowanej zabudowy na działce do już istniejącego stanu na danym obszarze. Nowo budowany dom czy innego rodzaju budowle nie mogą całkowicie odstawać od innych w okolicy, a wręcz powinny stanowić spójną kontynuację zabudowy. Najważniejszą przesłanką dobrego sąsiedztwa jest gwarancja równego traktowania inwestorów wszędzie tam, gdzie nie ma miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Jak w praktyce zastosować zasadę dobrego sąsiedztwa?
Inwestorzy często obawiają się, że w związku z funkcjonującą zasadą dobrego sąsiedztwa będą mieli ograniczone możliwości zabudowy na kupowanej działce. Należy jednak pamiętać, że jej rola opiera się na dostosowaniu inwestycji do istniejących w sąsiedztwie budynków pod względem urbanistycznym, dotyczącym zagospodarowania terenu, i architektonicznym, czyli ukształtowania wzniesionych już obiektów. Wyznacza cechy, do których organ prowadzący postępowanie w sprawach wydania warunków zabudowy musi dostosować nową zabudowę.
Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy
Samo to, że w okolicy danej działki jest wyłącznie zabudowa jednorodzinna, nie oznacza, że nie można na niej wybudować domu wielorodzinnego. Zabudowa może spełniać zasadę dobrego sąsiedztwa, jeśli funkcja budynku będzie mogła współistnieć z istniejącą zabudową. Skoro celem zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej są cele mieszkaniowe, sądy uznają, że zasada ta jest spełniona. Ważne, aby nowa funkcja planowanej inwestycji nie prowadziła do ograniczenia funkcji istniejącej zabudowy.