Keizt Photography/bigstockphoto.com
Wielu inwestorów postanowiło kupić działkę rolną, by wykorzystać ją na cele mieszkaniowe i wybudować wymarzony dom. Kupno takiej działki bez zaplecza w postaci wiedzy na temat planu zagospodarowania przestrzennego i przejścia całej formalnej procedury odrolnienia, może okazać się ryzykowne. Nie wszystkie działki da się odrolnić, ale chęć zwiększenia ich wartości rynkowej jest zachęcająca.
Odrolnienie działki polega na zmianie przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy, na terenie której działka się znajduje. W przypadku braku takiego planu gminy ustalają zmiany warunków zabudowy gruntu. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.
Wniosek o zmianę zagospodarowania przestrzennego gminy
Wniosek o odrolnienie powinien zostać skierowany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Rozpatrzenie sprawy odbywa się bezpłatnie, ale należy liczyć się z możliwością odrzucenia wniosku. Ważne jest, by wniosek odpowiednio uzasadnić, czyli odnieść się do znikomej użyteczności rolnej gruntu, umiejscowienia gruntu (np. znajdującego się w mieście, przy zabudowaniach, niebędącego w sąsiedztwie innych gruntów rolnych), celu zakupu gruntu pod zabudowę.
Jeśli wielkość działki przekracza 0,5 ha i jest użytkiem rolnym klasy I-III, na zmianę przeznaczenia gruntu musi wyrazić zgodę minister rolnictwa. O gruntach niższych klas lub mniejszej powierzchni decyduje samodzielnie gmina. Do wniosku trzeba dołączyć wypis i wyrys miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz odpis z księgi wieczystej potwierdzający własność gruntu.
Po złożeniu wniosku zaopatrzonego we wszystkie niezbędne dokumenty trzeba uzbroić się w cierpliwość, ponieważ prawo nie określa czasu, w jakim gmina ma obowiązek rozpatrzenia wniosku.
Odrolnienie działki – kolejny etap
Zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolne przebiega dwuetapowo. Drugi etap tej procedury zakłada wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej na podstawie decyzji wydanej przez starostę powiatowego. Właściciele gruntów najwyższej jakości, tj. klas I, II, III a i III b oraz gruntów klasy IV, IV a, IV b, V i VI, wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, będą potrzebowali zgody wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego. Ochroną nie są objęte użytki rolne klasy IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.
O czym warto pamiętać?
Przede wszystkim uzyskać z gminy wszystkie możliwe informacje niezbędne do odrolnienia gruntu. Jeśli gmina nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, ale ma w planach ustanowienie takiego planu, dopilnować terminu, w którym można zgłaszać wnioski o zmianę przeznaczenia gruntu. Ponadto działki rolne często nie mają dostępu do dróg publicznych, w takim wypadku potrzebne będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej.