Rawf8/bigstockphoto.com
Do niedawana bardzo częstą praktyką stosowaną przez deweloperów było stawianie na działkach przeznaczonych pod budowę jednorodzinną budynków formalnie jednorodzinnych, ale w praktyce pełniących funkcję domów wielorodzinnych. Działanie takie wykorzystuje lukę prawną, dzięki której budynków oddanych do użytku nikt już nie badał pod kątem ich prawidłowego wykorzystania.
Deweloperzy mogli w związku z tym bezkarnie wydzielać w budynku jednorodzinnym osobne mieszkania, o czym nikt się nie dowiadywał. Teraz jednak to się zmieni. Walkę z tak zwanymi „miniblokami” podjął Senat.
Czym jest dom jednorodzinny?
Według definicji prawnej dom jednorodzinny to budynek wolnostojący lub znajdujący się w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej, który stanowi samodzielną całość i służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Budynek taki zgodnie z przepisami może mieścić najwyżej dwa lokale mieszkalne, lub jeden mieszkalny i jeden użytkowy (nie zajmujący więcej niż 30% całkowitej powierzchni budynku).
W związku z wymienioną wyżej luką prawną deweloperzy mogli bez przeszkód umieszczać w tego typu domach więcej lokali mieszkalnych, pomnażając przez to swój zysk w sytuacjach, kiedy plany dopuszczały jedynie zabudowę jednorodzinną.
Przekształcenie domu w miniblok jest o wiele tańsze niż wybudowanie pełnoprawnego budynku wielorodzinnego; pozwala na obejście rygorystycznych przepisów przeciwpożarowych oraz kosztownych inwestycji w infrastrukturę drogową. Z tych powodów wielu deweloperów stosowało takie praktyki, a część z nich nie miała pojęcia, że jest to nielegalne. Byli zapewniani przez architektów, że wszystko jest w porządku. Skutki prawne takiej działalności dotykały niestety nabywców lokali, na których spoczywała odpowiedzialność za doprowadzenie ich do zgodności z prawem, co oczywiście zazwyczaj nie było możliwe.
Nowe zasady
W myśl przyjętej 27 czerwca przez Senat ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, ustanowienie własności samodzielnego lokalu mieszkalnego będzie możliwe jedynie w zgodzie z ustaleniami planu miejscowego oraz pozwolenia na budowę. Pojawi się również zakaz sądowego znoszenia współwłasności poprzez ustanowienie odrębnych własności lokali w sytuacjach, w których byłoby to sprzeczne na przykład z decyzją o warunkach zabudowy lub planem miejscowym. W sytuacji ustanowienia odrębnej własności lokalu bez zaświadczenia o jego samodzielności, powództwo o stwierdzenie jego nieważności będzie mógł wnieść wójt, burmistrz, prezydent miasta lub starosta.
Przyjęte przepisy skutecznie uniemożliwią stawianie minibloków na gruntach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.