Zakup domu od rodziców ma swoje wady i zalety. Transakcja rodzinna jest z natury bardziej bezpieczna. W takim wypadku nie musimy na przykład martwić się o wady utajone nieruchomości. Z drugiej strony otrzymanie kredytu na taką inwestycję może być trudniejsze. Dla banku jest ona bowiem bardziej ryzykowna. Sprawdźmy, jakie formalności wiążą się z zakupem, darowizną i zamianą nieruchomości, gdy jedną stroną są rodzice, a drugą dzieci.
O transakcjach na rynku nieruchomości między rodzicami a dziećmi
Kredytowanie zakupu domu od rodziców jest możliwe, ale uzyskanie tego rodzaju pożyczki może być utrudnione. Niektóre banki nie udzielają takich kredytów, inne naliczają dla nich wyższa marżę. Skąd ta ostrożność? Transakcje rodzinne bywają przykrywką do prania brudnych pieniędzy, zdarza się też, że do tego rodzaju sprzedaży realnie nie dochodzi. Dlatego banki sprawdzają wnioski o kredyt na transakcje rodzinne dokładniej niż inne.
Kupno domu od rodziców trzeba też rozliczyć. Jeśli nie jest to zakup pierwszego domu w życiu kupującego, należy liczyć się z koniecznością uregulowania podatku cywilnoprawnego (PCC). Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Pod kątem podatkowym dużo korzystniejsza jest zamiana nieruchomości między rodzicami i dziećmi. Tego typu działanie nie jest obciążone taksą PCC między osobami z I grupy podatkowej. Określa ją ustawa od spadków i darowizn.
W czasie transakcji kupna-sprzedaży trzeba też pamiętać o tak zwanym podatku po wzbogacenia się. Płaci go sprzedający, czyli w tym wypadku rodzic. Taksa ta wynosi 19% dochodu od sprzedaży. Kwota dochodu to cena transakcyjna pomniejszona o koszty uzyskania przychodu. Podatku tego można uniknąć, gdy sprzedaż następuje po upływie 5 lat podatkowych od wybudowania lub zakupu domu. Taksa ta nie jest naliczana również wtedy, gdy sprzedający kwotę ze sprzedaży przeznaczy na własne cele mieszkaniowe.
Co warto wiedzieć o darowiźnie w obrębie najbliższej rodziny?
Gdy rodzice decydują się darować dom dzieciom lub darowizna dotyczy udziału w nieruchomości, również należy dopełnić pewnych ważnych formalności. Jeśli, tak jak w przypadku, który omawiamy, dotyczy ona członków rodziny z grupy zerowej, można uniknąć płacenia podatku od darowizn. Warunkiem koniecznym do uzyskania zwolnienia jest zgłoszenie tego do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od otrzymania darowizny. Umowa formalizująca taką transakcję musi być spisana u notariusza i to on zwykle zajmuje się zgłoszeniem jej do US.
Co ważne, dom może być częściowo sprzedany, a częściowo darowany dzieciom przez rodziców. Darowany jest wtedy udział we współwłasności, a sprzedawana pozostała część. Jest to korzystne pod względem podatkowym, bo taksa naliczana jest tylko od sprzedawanego udziału.
A może zamiana?
Czasem rodzice i dzieci decydują się na zamianę domami. Jest to transakcja polegająca na zamianie jednej nieruchomości na drugą bez udziału gotówki lub z dopłatą, jeśli domy są różnej wartości. Z zamianą wiąże się obowiązek opłacenia podatku PCC i musi się z nim liczyć każda ze stron. Jak już mówiliśmy wynosi on 2% wartości nieruchomości. Aby go prawidłowo oszacować, należy więc wycenić oba domy. Co ważne w przypadku zamiany nieruchomości, których wartość jest różna, PCC nalicza się od tej droższej. Spisaniem i uwierzytelnieniem umowy zamiany zajmuje się notariusz i to on może nam pomóc w prawidłowym obliczeniu taksy od czynności cywilnoprawnych.
Zarówno sprzedaż, jak i zamiana nieruchomości mogą być obciążone podatkiem dochodowym. Można być jednak zwolnionym z tej taksy w przypadkach, które omawialiśmy już przy transakcji sprzedaży. Zmiana może wiązać się też z obowiązkiem opłacenia podatku od darowizny. Dzieje się jednak tak tylko wtedy, gdy któraś nieruchomość jest droższa, a różnica przekazywana jest właśnie w formie darowizny. Dzieci i rodzice to bliscy krewni, dla których fiskus przewidział wysokie kwoty darowizny wolne od podatku. Jeśli różnica w wartości nieruchomości się w nich mieści, nie trzeba płacić tego podatku.