Zakup domu w trakcie budowy może być korzystny finansowo, o ile dobrze przekalkulujemy środki potrzebne na jego wykończenie. Trzeba jednak pamiętać, że transakcja taka wiąże się z dodatkowymi formalnościami. Spory problem może się jednak pojawiać, jeśli nieświadomie kupimy dom, którego budowa nie została formalnie zakończona.
Tak zwany odbiór budowlany to formalne zakończenie budowy. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami powinien być dokonany przed przeprowadzką do nowego domu. Użytkowanie budynku bez odbioru grozi wysokimi karami. Po przeprowadzonej w 2020 roku aktualizacji przepisów kary mogą wynieść od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych i mogą być nakładane wielokrotnie. Nie ma znaczenia, czy budowa budynku została zakończona w ostatnim czasie, czy mieszkańcy użytkują go od lat bez dopełnienia wymaganych formalności.
Co jest potrzebne do odbioru budowlanego?
Za prawidłowe zrealizowanie odbioru budowlanego odpowiada właściciel nieruchomości, który realizował inwestycję. Jeśli dom ma być sprzedany jako ukończony, to odbiór budynku musi być zrobiony przed transakcją.
Pierwszym krokiem jest zgromadzenie wszystkich niezbędnych dokumentów i zgłoszenie zakończenia budowy poprzez powiadomienie Powiatowego Inspektora Budowlanego. Do zawiadomienia należy dołączyć wymagane dokumenty:
- oryginał dziennika budowy zawierający zapis o zakończeniu budowy;
- kopię projektu budowlanego;
- protokół odbioru przyłączy kanalizacyjnych, elektrycznych oraz wodnych lub też umów podpisanych z dostawami tych mediów;
- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą;
- protokół odbioru instalacji gazowej, jeśli jest doprowadzona do budynku;
- protokół odbioru pionów wentylacyjnych oraz kominów spalinowych;
- wynik laboratoryjnego badania wody pitnej, jeśli korzystamy z własnego ujęcia;
- atesty higieniczne szamba, jeśli dom nie jest podłączony do sieci kanalizacyjnej.
Nadzór budowlany ma 14 dni na decyzję. Jeśli nie będzie sprzeciwu, właściciel nieruchomości zostanie o tym fakcie powiadomiony.
Odbiór budowlany a zakup domu
Kupując dom, należy się upewnić, że osoba, która go sprzedaje i jednocześnie wcześniej go wybudowała, dopełniła wszelkich niezbędnych formalności. Dokument potwierdzający przeprowadzenie odbioru budowlanego powinien nam przedstawić sprzedający, ale możemy to również sprawdzić samemu, składając zapytanie do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego.
W przypadku braku odbioru konieczne będzie przeniesienie pozwolenia na budowę na kupującego. W takim przypadku konieczne jest też przekazane przez sprzedającego wszelkich dokumentów związanych z budową. Jej kontynuacja bez projektu budowlanego czy dziennika budowy nie będzie możliwa.
Po zakończeniu prac budowlanych nowy właściciel będzie zobowiązany do dokonania zgłoszenia zakończenia inwestycji.
Zakup domu w trakcie budowy można sfinansować kredytem hipotecznym. Bank będzie w takiej sytuacji wymagał przedstawienia wszystkich dokumentów związanych z umową i gruntownie sprawdzi nieruchomości. Kredyt będzie uruchomiony co najmniej w dwóch transzach w zależności od stopnia zaawansowania prac budowlanych. Pierwsza transza trafi na konto sprzedającego, kolejna na rachunek kupującego w celu finansowania nakładów potrzebnych na kontynuację prac budowalnych i wykończeniowych.
Kupując nieruchomość, w każdym przypadku należy się gruntownie zapoznać z jej stanem prawnym, ale również technicznym. Jest to szczególnie wymagane w sytuacji, gdy podejrzewamy, że inwestycja budowlana mogła nie zostać formalnie zakończona.