fot. Anaraga, Wikimedia Commons
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. Pojęcie wspólnoty mieszkaniowej opiera się na ustawie o własności lokali z 24 czerwca 1994, która weszła w życie 1 stycznia 1995[2]. Przepisy ustawy uszczegóławiają przepisy o współwłasności, które zawarte są w art. 195-221 Kodeksu cywilnego.
W momencie powstania wspólnoty mieszkaniowej powstają jakby dwie nieruchomości, które posiadają odrębne księgi wieczyste. Jest to nieruchomość lokalowa i budynkowa. Wraz z posiadaniem prawa do nieruchomości lokalowej powstaje także prawo do posiadania współwłasności nieruchomości budynkowej. Wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej oblicza się dzieląc powierzchnię użytkową lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi (m.in. piwnica, strych, komórka, garaż) przez łączną powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do niej przynależnymi.
Wspólnota mieszkaniowa jest organizacją powołaną przez ustawę w celu umożliwienia prawidłowego funkcjonowania właścicieli lokali w ramach jednego budynku, położonego na tym samym gruncie.
Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Posiada natomiast zdolność sądową, a więc zdolność do występowania w procesie cywilnym w charakterze strony. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.
Wspólnota z reguły posiada firmę, której nazwa składa się ze słów “wspólnota mieszkaniowa” oraz oznaczenia danej nieruchomości, organy, czyli zarząd wspólnoty, zgromadzenie ogółu właścicieli, wyodrębnioną siedzibę (zwyczajowo jest to adres jednego z członków zarządu lub adres zarządcy), nr REGON oraz NIP. Wspólnota mieszkaniowa jest płatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych (CIT) od uzyskanych dochodów, poza zaliczkami właścicieli.
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Pierwszy z nich to tzw. mała wspólnota mieszkaniowa, na którą składa się maksymalnie siedem lokali. Druga to duża wspólnota, gdzie jest minimum osiem lokali.
Do wspólnoty właściciel przystępuje w momencie nabycia lokalu. Członkiem wspólnoty może być jednak nie tylko właściciel lokalu. Ustawa nakłada obowiązek powołania osobowego zarządu wspólnoty. Wyłania się go w głosowaniu spośród właścicieli lub spoza ich grona i jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu.
Ustawa definiuje także inne czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, takie jak np. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, przyjęcie rocznego planu gospodarczego czy wybór sposobu zarządzania i zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, zarząd/zarządca musi mieć pełnomocnictwo w formie uchwały.
Wspólnota decyduje m.in. o tym, jaki podmiot zarządza nieruchomością, jaka jest wysokość zaliczek, płaconych przez właścicieli co miesiąc na pokrycie kosztów zarządu, jakie remonty będą przeprowadzane itp. wspólnota zarządza min. raz w roku zebrania, na których podejmowane są decyzje w drodze uchwały. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba, że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
We wspólnocie mieszkaniowej każdy ma prawo do uczestnictwa w zarządzaniu, zapoznawania się z dokumentacją oraz korzystania z części wspólnych i pożytków. Właściciele lokali ponoszą koszty związane z utrzymaniem części wspólnych nieruchomości i mają obowiązek opłacać zaliczki na ten cel. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada także za prowadzenie dokumentacji obiektu budowlanego, dokonywanie niezbędnych przeglądów zgodnie z prawem budowlanym, prowadzenia księgowości i rozliczeń oraz sprawozdawczości.
Wspólnota mieszkaniowa istnieje z mocy prawa. Nie można zlikwidować jej w drodze umowy lub innej czynności prawnej. Dopóki w ramach budynku wyodrębniony jest choćby jeden lokal stanowiący własność osoby, która nie jest jednocześnie właścicielem pozostałej części nieruchomości, likwidacja wspólnoty mieszkaniowej nie jest możliwa.