fot. bigstockphoto.com
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu to narzędzie planowania przestrzennego. Wprowadzono ją ustawą z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydawana jest jedynie dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ma na celu ustalenie, czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Reguluje wysokość budynku, jego kształt, kolor elewacji, posadowienie na działce itp. elementy.
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy. Nie trzeba być właścicielem nieruchomości ani posiadać innego tytułu prawnego do dysponowania nią, decyzja bowiem nie rodzi prawa do terenu. Wniosek wraz z załącznikami składa się do odpowiedniego urzędu.
Decyzję wydaje właściwy organ samorządowy, czyli wójt, burmistrz, bądź prezydent miasta. Zwykle w jego imieniu robi to odpowiednia komórka we właściwym urzędzie. Najczęściej wydział urbanistyki, geodezji albo planowania przestrzennego.
Celem decyzji o warunkach zabudowy jest ustalenie, czy dane zamierzenie inwestycyjne nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja określa rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, takie jak: wymagania dotyczące kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego, infrastruktury technicznej i komunikacji, interesów osób trzecich oraz ochrony obiektów na terenach górniczych. Dokument wyznacza też linie rozgraniczające teren inwestycji oraz określa inne dozwolone elementy zabudowy: wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu.
By decyzja o warunkach zabudowy mogła być wydana, muszą być spełnione określone warunki: co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowana w sposób, który pozwala na kontynuację rodzaju zabudowy; teren ma dostęp do drogi publicznej; uzbrojenie terenu (istniejące lub planowane) jest wystarczające dla planowanej inwestycji; teren nie wymaga zgody na odrolnienie bądź odlesienie; decyzja jest zgodna z innymi przepisami, np. dotyczącymi ochrony środowiska, czy z prawem budowlanym. Warunki te muszą być spełnione łącznie.
Szczególnym rodzajem decyzji o warunkach zabudowy jest decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wydawana jest dla inwestycji celu publicznego właśnie, czyli budynków użyteczności publicznych, takich jak szkoły, szpitale, obiekty administracji, kulturalne, a także drogi publiczne.
Decyzja o warunkach zabudowy miała być w założeniu narzędziem pomocniczym, stosowanym na obszarach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ jednak w Polsce plany zagospodarowania pokrywają stosunkowo niewielki procent terytorium, ustawodawca wprowadził decyzję o warunkach zabudowy, czyniąc ją głównym instrumentem planowania przestrzennego w Polsce.
Ten stan rzeczy jest powszechnie traktowany jako patogenny. Prowadzi do pogłębiania chaosu przestrzennego oraz wydłuża proces budowlany. Stał się też sposobem wymuszania łapówek, ze względu na uznaniowość wydawana decyzji.