Phushutter/bigstockphoto.com
22 sierpnia 2018 r. weszła w życie podpisana przez prezydenta tzw. specustawa mieszkaniowa, mająca przyśpieszyć procedury poprzedzające uzyskiwanie pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że czas przygotowania inwestycji mieszkaniowej kurczy się z pięciu lat do roku.
Ustawa jest kontrowersyjna. W swym pierwotnym kształcie spotkała się z burzliwą krytyką ze strony samorządowców i aktywistów miejskich. Członkowie ruchu Miasto Jest Nasze nazwali ją “lex deweloper”. Na facebookowej stronie organizacji można przeczytać:
(cytat) “To historyczna chwila dla polskiego lobby deweloperskiego. Udało im się przepchnąć bubel prawny, o jakim nie śniło się nawet za PO. (…) sprawiono, że każdy deweloper, nieważne jak bardzo mający gdzieś krajobraz Polski, może budować łatwiej, szybciej, taniej i bardziej mając gdzieś to co dookoła”.
Resort zatem odbył publiczne konsultacje, a następnie zdecydował się wprowadzić do początkowego projektu istotne zmiany. Najświeższa odsłona specustawy stanowi, iż inwestycję mieszkaniową można realizować niezależnie od ustaleń wyznaczonych przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ale – co ważne – nie może ona być sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W praktyce oznacza to, iż nie będzie można budować na terenach, które gmina zamierza objąć parkiem kulturowym.
Warunek ten nie dotyczy jednak terenów pokolejowych, powojskowych, poprodukcyjnych lub po usługach pocztowych. Ponadto specustawa mieszkaniowa wyklucza budownictwo mieszkaniowe na terenach podlegających ochronie, a także na terenach rodzinnych ogrodów działkowych czy zagrożonych powodzią. Zabudowa byłaby dopuszczalna tylko wtedy, gdyby inwestorowi udało się uzyskać na nią zgodę w trybie przepisów przewidujących ochronę rzeczonych terenów.
Co ciekawe, inwestorzy nadal mają możliwość realizowania inwestycji na dotychczasowych zasadach. Specustawa niczego w tej kwestii nie zmieni.
Załóżmy, że działka budowlana, na której miałby stanąć budynek mieszkalny, objęta jest planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy wystarczy wystąpić o pozwolenie na budowę. Czas oczekiwania na taki dokument wynosi ok. 2 miesięcy.
Co jednak, jeśli planu zagospodarowania przestrzennego po prostu…nie ma?
W takim przypadku inwestor musi zdobyć tzw. warunki zabudowy, zanim wystąpi o pozwolenie. A to może potrwać nawet do roku. Sprawa komplikuje się jeszcze bardziej, jeśli działka, o której mówimy, ma status rolnej bądź przemysłowej. Trzeba wtedy przeprowadzić zawiłe postępowanie w sprawie zmiany przeznaczenia gruntu. Może to zająć nawet kilka lat.
Inwestor, który zdecyduje się na skorzystanie ze specustawy mieszkaniowej, nie będzie musiał tego wszystkiego robić.
Nie znaczy to jednak, że dostanie on pozwolenie na budowę w szczerym polu. Inwestycja musiałby spełniać określone warunki, m.in. zapewniony dostęp do drogi publicznej, dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz nie większa niż 1000 m odległość od przystanku publicznego transportu zbiorowego.
Ważnym aspektem specustawy jest jej natychmiastowa wykonalność.
Fakt, iż ktoś złoży w sądzie odwołanie od pozwolenia na daną budowę nie przeszkodzi inwestorowi w jej dalszym wykonywaniu.
Obawy aktywistów miejskich mogą więc być uzasadnione.